Kurz gesagt
Eine Kapitalanlage-Immobilie kann auf vier Wegen Vermögen bilden: 1. Mietüberschuss (Miete minus Kosten und Zins). 2. Tilgung: Der Mieter zahlt über die Miete einen Teil Ihres Kredits ab. 3. Wertentwicklung von Gebäude und Grundstück. 4. Steuerwirkung über Abschreibung (AfA) und abziehbare Zinsen.
Nächster Schritt: Prüfen Sie jedes Objekt erst ohne Wertsteigerung: Trägt es sich mit Tilgung, realistischen Kosten und Reserve? Dann ist eine Wertsteigerung ein Bonus und keine Voraussetzung.
Im Detail: Rechenweg, Rechtsgrundlage, Bankpraxis
Häufig ist der Cashflow anfangs negativ, während die Tilgung Vermögen aufbaut – entscheidend ist, dass Sie die Zuzahlung dauerhaft tragen können. Die AfA beträgt meist 2 % (Baujahr 1925–2022), 2,5 % (vor 1925) bzw. 3 % (ab 2023) des Gebäudeanteils (§ 7 Abs. 4 EStG). Wertsteigerung ist nie garantiert: Lage, Zustand, Zinsniveau und Nachfrage entscheiden, und Preise können auch fallen.