Kurz gesagt
Mit Kredit kaufen Sie mehr Immobilie, als Ihr eigenes Geld hergibt. Das wirkt wie ein Hebel: Bei 20 % Eigenkapital und 10 % Wertsteigerung wächst Ihr Eigenkapital um rund 50 % (vor Kosten) – bei 10 % Wertverlust schrumpft es um die Hälfte. Lohnend ist der Hebel nur, wenn das Objekt mehr abwirft, als der Kredit kostet.
Nächster Schritt: Schauen Sie in der Analyse auf Eigenkapitalrendite, Kipp-Zins und den Stresstest mit 2 Prozentpunkten höherem Zins.
Im Detail: Rechenweg, Rechtsgrundlage, Bankpraxis
Formel: Eigenkapitalrendite = Gesamtkapitalrendite + (Gesamtkapitalrendite − Fremdkapitalzins) × Fremdkapital ÷ Eigenkapital. Liegt der Kreditzins über der Objektrendite, kehrt sich der Hebel um (negativer Leverage). Kaufnebenkosten senken die Rendite am Anfang, weil sie Kapital binden, ohne Wert zu schaffen. Ein hoher Hebel erhöht außerdem das Risiko bei der Anschlussfinanzierung.