Kurz gesagt: Der Beleihungsauslauf ist das Verhältnis von Darlehen zum Beleihungswert der Immobilie. Ein Darlehen von 320.000 € bei einem Beleihungswert von 360.000 € ergibt rund 89 %. Je niedriger der Auslauf, desto geringer das Risiko der Bank – und desto günstiger sind in der Regel die Konditionen.
Wichtig: Der Beleihungswert ist meist niedriger als der Kaufpreis. Die Bank ermittelt ihn vorsichtig, weil er über die gesamte Laufzeit als Sicherheit dienen soll.
Der Marktwert beschreibt, was eine Immobilie heute am Markt erzielen würde. Der Beleihungswert soll dagegen den Wert abbilden, der auch in schwächeren Marktphasen dauerhaft erzielbar ist. Für Pfandbriefbanken regelt die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV), wie er zu ermitteln ist; andere Institute orientieren sich daran oder nutzen eigene Verfahren. In der Praxis setzen Banken häufig einen Sicherheitsabschlag auf Kaufpreis oder Marktwert an. Wie hoch er ausfällt, hängt von Objekt, Lage und Institut ab.
Pfandbriefbanken dürfen Hypothekendarlehen nur bis zu 60 % des Beleihungswerts zur Deckung von Pfandbriefen verwenden (§ 14 Pfandbriefgesetz). Darlehen bis zu dieser Grenze gelten deshalb als besonders sicher und werden oft am günstigsten verzinst. Darüber hinaus staffeln viele Institute ihre Konditionen in weiteren Stufen. Wo diese Stufen liegen und wie hoch die Aufschläge sind, ist institutsspezifisch – ein Vergleich mehrerer Angebote lohnt sich gerade bei einem Auslauf nahe einer Stufe.
| Darlehen | Anteil am Beleihungswert | Eigenmittel-Einsatz | Rate (Modellzins) |
|---|---|---|---|
| 240.000 € | 60 % | 160.000 € | 1.240 € |
| 320.000 € | 80 % | 80.000 € | 1.653 € |
| 360.000 € | 90 % | 40.000 € | 1.860 € |
| 400.000 € | 100 % | 0 € | 2.067 € |
| 440.000 € | 110 % | 0 € | 2.273 € |
Beleihungsauslauf in % = Darlehen ÷ Beleihungswert × 100. Kennen Sie den Beleihungswert der Bank noch nicht, rechnen Sie zur Orientierung mit dem Kaufpreis und einem vorsichtigen Abschlag. Das Ergebnis ist eine grobe Einordnung – maßgeblich ist der Wert, den die Bank nach ihrer Bewertung ansetzt. Im ImmoAdv-Konto lässt sich der Beleihungswert je Objekt hinterlegen; der Auslauf wird dann automatisch berechnet.
Ein Auslauf bis 60 % des Beleihungswerts gilt als sehr sicher und wird oft am günstigsten verzinst. Darüber steigen die Zinsen bei vielen Banken stufenweise; die Grenzen legt jedes Institut selbst fest.
Nein, meist liegt er darunter. Die Bank bewertet vorsichtig, damit der Wert auch in schwächeren Marktphasen trägt.
Der Auslauf beschreibt Ihre konkrete Finanzierung. Die Beleihungsgrenze ist ein fester Anteil des Beleihungswerts, bis zu dem eine Bank Darlehen als erstrangig besichert einordnet, zum Beispiel 60 % bei Pfandbriefbanken.
Die Tabelle setzt den Beleihungswert vereinfacht gleich dem Kaufpreis. Tatsächliche Beleihungswerte, Sicherheitsabschläge und Zinsstufen ermittelt jede Bank selbst.
