Kurz gesagt: Als Minimum gilt, dass das Eigenkapital die Kaufnebenkosten deckt – je nach Bundesland und Makler rund 5,5 bis 12 % des Kaufpreises. Eine verbreitete Faustregel empfiehlt zusätzlich 10 bis 20 % des Kaufpreises. Mehr Eigenkapital senkt das Darlehen, die Rate und häufig auch den Zins.
Eine Pflicht zu einem bestimmten Eigenkapital gibt es nicht. Banken entscheiden im Einzelfall, wie viel sie verlangen – abhängig von Einkommen, Objekt und Beleihungswert.
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler werden von Banken in der Regel nicht oder nur ungern mitfinanziert, weil sie keinen Gegenwert in der Immobilie haben. Diese Summe ist deshalb die erste Hürde.
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Nebenkosten ohne Makler | mit Makler (3,57 %) |
|---|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 5 % | 28.000 € | 42.280 € |
| Bayern | 3,5 % | 22.000 € | 36.280 € |
| Berlin | 6 % | 32.000 € | 46.280 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 34.000 € | 48.280 € |
| Bremen | 5,5 % | 30.000 € | 44.280 € |
| Hamburg | 5,5 % | 30.000 € | 44.280 € |
| Hessen | 6 % | 32.000 € | 46.280 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6 % | 32.000 € | 46.280 € |
| Niedersachsen | 5 % | 28.000 € | 42.280 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 34.000 € | 48.280 € |
| Rheinland-Pfalz | 5 % | 28.000 € | 42.280 € |
| Saarland | 6,5 % | 34.000 € | 48.280 € |
| Sachsen | 5,5 % | 30.000 € | 44.280 € |
| Sachsen-Anhalt | 5 % | 28.000 € | 42.280 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 34.000 € | 48.280 € |
| Thüringen | 5 % | 28.000 € | 42.280 € |
Der Unterschied zwischen den Bundesländern ist beachtlich: Bei 400.000 € liegen zwischen Bayern (3,5 % Grunderwerbsteuer) und Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Saarland oder Schleswig-Holstein (6,5 %) allein 12.000 € Steuer.
Die Empfehlung „Nebenkosten plus 20 % des Kaufpreises“ stammt aus der Logik der Beleihung: Finanziert die Bank nur einen Teil des Werts, ist ihr Risiko geringer, und sie gewährt oft bessere Konditionen. Viele Institute staffeln ihre Zinsen nach dem Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert; mehr dazu im Ratgeber zum Beleihungsauslauf.
Das heißt nicht, dass ohne 20 % keine Finanzierung möglich ist. Es heißt, dass jedes zusätzliche Eigenkapital die Finanzierung günstiger und robuster macht – bis zu dem Punkt, an dem keine Reserve mehr übrig bleibt. Die Reserve sollte immer getrennt eingeplant werden; im ImmoAdv-Modell sind es 3 Monatsausgaben.
Rückkaufswerte von Lebensversicherungen oder Guthaben aus Riester-Verträgen lassen sich unter bestimmten Voraussetzungen ebenfalls einsetzen; das ist im Einzelfall zu prüfen.
Jeder Euro Eigenkapital spart Zinsen in Höhe des Sollzinses. Gleichzeitig braucht ein Eigentümer Liquidität für Reparaturen, Umzug und Einrichtung. Eine gute Faustregel ist deshalb: Nebenkosten und so viel Eigenkapital wie möglich einsetzen, aber eine Reserve für mehrere Monatsausgaben und absehbare Anschaffungen behalten. Im Checker oben sehen Sie, wie sich ein höheres Eigenkapital auf Darlehen und Rate auswirkt, wenn Sie den Darlehensbetrag entsprechend senken.
Eine gesetzliche Mindestquote gibt es nicht. Üblich ist, dass das Eigenkapital mindestens die Kaufnebenkosten deckt; manche Banken finanzieren bei sehr gutem Einkommen auch darüber hinaus.
Je nach Bundesland und Makler etwa 5,5 bis 12 % des Kaufpreises. Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 und 6,5 %, Notar und Grundbuch zusammen etwa 2 %, Makler je nach Vereinbarung.
Oft ja, weil das Risiko der Bank sinkt. Wie stark der Effekt ist, hängt von der Zinsstaffel des jeweiligen Instituts ab.
Notar- und Grundbuchkosten sind Richtwerte; die tatsächlichen Gebühren richten sich nach dem GNotKG und dem Einzelfall. Die Grunderwerbsteuersätze entsprechen dem Stand Oktober 2026.
