Kurz gesagt: Bei einer 100-%-Finanzierung leiht die Bank den vollen Kaufpreis; die Nebenkosten zahlen Sie selbst. Bei einer 110-%-Finanzierung werden auch die Nebenkosten finanziert – das ist der eigentliche Kredit ohne Eigenkapital. Beides ist möglich, aber meist teurer und setzt ein hohes, sicheres Einkommen voraus.
Der Grund: Die Bank finanziert mehr, als die Immobilie als Sicherheit wert ist. Sie gleicht dieses Risiko in der Regel über einen höheren Zins und strengere Anforderungen an die Bonität aus.
90, 100 und 110 Prozent im Vergleich
Schon bei gleichem Zins kostet die 110-%-Variante gegenüber 90 % mehrere hundert Euro Rate im Monat. Weil Banken bei höherem Darlehensanteil meist einen Zinsaufschlag verlangen, ist der Unterschied in der Praxis eher größer.
Welche Voraussetzungen Banken typischerweise sehen wollen
- Ein hohes, sicheres und gut belegbares Einkommen, etwa aus unbefristeter Anstellung oder Verbeamtung
- Einen deutlichen Überschuss in der Haushaltsrechnung
- Eine einwandfreie Bonitätsauskunft
- Eine Immobilie mit gutem Beleihungswert und gefragter Lage
- Oft eine höhere Tilgung, damit die Restschuld schnell unter den Wert der Immobilie sinkt
Welche Anforderungen genau gelten, entscheidet jedes Institut selbst. Eine Garantie, dass eine Vollfinanzierung bei bestimmten Voraussetzungen möglich ist, gibt es nicht.
Die Risiken der Überfinanzierung
Am Anfang ist das Darlehen höher als der Wert der Immobilie. Müssen Sie in den ersten Jahren verkaufen – etwa wegen eines Jobwechsels, einer Trennung oder einer Erkrankung –, reicht der Verkaufserlös womöglich nicht, um das Darlehen abzulösen. Die Differenz bleibt als Schuld. Hinzu kommt das Anschlussrisiko: Nach zehn Jahren ist bei 110 % noch eine hohe Restschuld offen, die zu den dann geltenden Zinsen weiterfinanziert werden muss.
Ohne Eigenkapital fehlt häufig auch die Reserve. Wer alles finanziert und keinen Notgroschen hat, ist bei der ersten größeren Reparatur auf teure Konsumkredite angewiesen.
Alternativen, die oft günstiger sind
Schon ein Teil Eigenkapital verändert die Rechnung spürbar. Wer zwölf bis 24 Monate gezielt spart, kann häufig zumindest die Nebenkosten selbst tragen. Weitere Wege: Eigenleistung bei der Renovierung, eine Schenkung oder ein Darlehen aus der Familie, das nachrangig gestellt wird. Wie viel Eigenkapital in Ihrem Bundesland mindestens nötig ist, zeigt der Ratgeber Wie viel Eigenkapital brauche ich?.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen 100- und 110-%-Finanzierung?
Bei 100 % finanziert die Bank den Kaufpreis, die Nebenkosten zahlen Sie aus eigenen Mitteln. Bei 110 % werden auch die Nebenkosten finanziert; Eigenkapital ist dann nicht nötig.
Ist eine Finanzierung ohne Eigenkapital teurer?
In der Regel ja. Banken verlangen für Darlehen über dem Beleihungswert meist einen Zinsaufschlag; die Höhe ist institutsspezifisch.
Für wen kann eine 110-%-Finanzierung sinnvoll sein?
Am ehesten für Haushalte mit hohem, sicherem Einkommen, die schnell tilgen können und bewusst auf das Ansparen verzichten. Für knappe Haushalte erhöht sie das Risiko deutlich.
Grenzen dieser Rechnung
Alle Varianten sind mit demselben Modellzins gerechnet, um die Wirkung des Darlehensanteils zu zeigen. Tatsächliche Zinsaufschläge hängen vom Institut ab und sind nicht enthalten.
