Kurz gesagt: Ein Darlehen über 800.000 € bedeutet bei 4,2 % Sollzins und 2 % Tilgung eine Rate von rund 4.133 € im Monat. Im ImmoAdv-Modell braucht ein Paar ohne Kinder dafür etwa 6.380 € netto, mit zwei Kindern etwa 7.150 €.
Bei so hohen Beträgen ist das Netto nur ein Teil der Antwort. Mindestens ebenso wichtig sind die Restschuld nach der Zinsbindung, die Sicherheit der Einkommen und das Verhältnis von Darlehen zum Wert der Immobilie.
| Sollzins | Rate | Single | Paar | Paar, 1 Kind | Paar, 2 Kinder |
|---|---|---|---|---|---|
| 3,2 % | 3.467 € | 5.250 € | 5.630 € | 6.020 € | 6.410 € |
| 4,2 % | 4.133 € | 5.990 € | 6.380 € | 6.760 € | 7.150 € |
| 5,2 % | 4.800 € | 6.730 € | 7.120 € | 7.510 € | 7.890 € |
Zum Vergleich: Die Rate entspricht bei einem Paar mit 6.380 € netto bereits einem Großteil des Einkommens. Die verbreitete Faustregel, dass die Rate höchstens etwa 40 % des Nettos ausmachen sollte, wird hier schnell erreicht – der Checker weist darauf hin.
Nach zehn Jahren mit 2 % anfänglicher Tilgung sind von 800.000 € im Modell noch rund 600.000 € offen. Diese Summe muss zu den dann geltenden Konditionen weiterfinanziert werden. Wer die Restschuld spürbar senken will, braucht eine höhere Tilgung oder Sondertilgungen – beides setzt Spielraum im Haushalt voraus, den das Modell bei hohen Darlehen oft nicht hergibt.
Eine Faustformel gibt es dafür nicht. Rechnen Sie im Tilgungsplan durch, wie sich 2 %, 3 % oder eine jährliche Sondertilgung auf die Restschuld auswirken, und prüfen Sie im Checker, ob die höhere Rate noch zum Haushalt passt.
Mit der Darlehenshöhe steigt die Bedeutung der Sicherheit. Banken sehen sich die Immobilie genauer an: Lage, Zustand, Drittverwendbarkeit und den daraus abgeleiteten Beleihungswert. Bei besonders individuellen Objekten kann der Beleihungswert spürbar unter dem Kaufpreis liegen, sodass mehr Eigenkapital nötig wird.
Auf der Einkommensseite zählt die Nachhaltigkeit: lange Betriebszugehörigkeit, sichere Branche, bei Selbstständigen eine stabile Gewinnentwicklung über mehrere Jahre. Vermögen, das nicht in den Kauf fließt, kann die Gesamteinschätzung verbessern. Welche Faktoren ein Institut wie gewichtet, legt es selbst fest; gesetzlich vorgeschrieben ist nur, dass die Kreditwürdigkeit sorgfältig geprüft wird (§ 505b BGB).
Bleibt das Ergebnis im Checker gelb oder rot, gibt es drei ehrliche Optionen: mehr Eigenkapital einsetzen, ein günstigeres Objekt wählen oder den Kauf verschieben, bis Einkommen oder Ersparnisse gewachsen sind. Längere Laufzeiten mit sehr niedriger Tilgung senken zwar die Rate, verschieben das Problem aber in die Zukunft.
Im Modell rund 6.380 € als Paar ohne Kinder und rund 5.990 € als Single, bei 4,2 % Sollzins und 2 % Tilgung.
Etwa 4.133 € im Monat bei 4,2 % Sollzins und 2 % Tilgung, bei einem Prozentpunkt weniger etwa 3.467 €.
Bei 2 % anfänglicher Tilgung und gleichbleibendem Zins im Modell rund 600.000 €. Mit höherer Tilgung oder Sondertilgungen sinkt sie entsprechend.
Vereinfachtes Modell mit festem Zins und pauschalen Kosten. Steuerliche Effekte, Vermögen, mehrere Darlehensteile und individuelle Bankpauschalen sind nicht berücksichtigt.
