Kurz gesagt: Die anfängliche Tilgung bestimmt, wie schnell Sie schuldenfrei sind. Bei 4,2 % Sollzins dauert die Rückzahlung mit 1 % Tilgung knapp 40 Jahre, mit 2 % etwa 27 Jahre und mit 3 % rund 21 Jahre. Höhere Tilgung bedeutet eine höhere Rate, aber deutlich geringere Zinskosten und eine kleinere Restschuld nach der Zinsbindung.
Welche Tilgung „richtig“ ist, hängt davon ab, wie viel Spielraum Ihr Haushalt hat und wann Sie schuldenfrei sein wollen – etwa bis zum Rentenbeginn.
| Anfängliche Tilgung | Rate | Restschuld nach 10 J. | Laufzeit bis schuldenfrei | Zinsen gesamt |
|---|---|---|---|---|
| 1 % | 1.733 € | 350.396 € | 40 Jahre | 417.907 € |
| 1,5 % | 1.900 € | 325.593 € | 32 Jahre | 325.983 € |
| 2 % | 2.067 € | 300.791 € | 27 Jahre | 269.235 € |
| 3 % | 2.400 € | 251.187 € | 21 Jahre | 201.372 € |
| 4 % | 2.733 € | 201.583 € | 18 Jahre | 161.580 € |
Der Unterschied zwischen 1 % und 3 % Tilgung beträgt bei 400.000 € rund 667 € Rate im Monat. Über die Laufzeit spart die höhere Tilgung im Modell aber gut 200.000 € an Zinsen – weil das Geld nicht über Jahrzehnte verzinst werden muss.
Je niedriger die Tilgung, desto mehr Restschuld bleibt nach der Zinsbindung offen. Diese Restschuld muss zu den dann geltenden Zinsen weiterfinanziert werden. Eine höhere Tilgung ist deshalb auch eine Absicherung gegen steigende Zinsen: Wer nach zehn Jahren deutlich weniger Restschuld hat, ist von einem höheren Anschlusszins weniger betroffen. Den Verlauf Jahr für Jahr zeigt der Tilgungsplan.
Ein Recht auf Sondertilgung haben Sie bei einem Immobiliendarlehen mit fester Zinsbindung nur, wenn es vertraglich vereinbart ist. Üblich sind Optionen, jährlich einen bestimmten Prozentsatz des Darlehens zusätzlich zurückzuzahlen. Ebenso lässt sich oft ein Tilgungssatzwechsel vereinbaren: Sie dürfen die Tilgung während der Zinsbindung ein- oder mehrmals ändern. Beides kostet manchmal einen kleinen Zinsaufschlag, schafft aber Flexibilität – etwa um nach einer Gehaltserhöhung schneller zu tilgen oder in der Elternzeit die Rate zu senken.
Eine hilfreiche Frage lautet: In welchem Alter möchten Sie schuldenfrei sein? Wer mit 35 kauft und bis zum Rentenbeginn mit 67 fertig sein will, hat gut 30 Jahre Zeit – das passt bei heutigen Zinsen etwa zu einer anfänglichen Tilgung von 2 %. Wer erst mit 45 kauft, braucht für dasselbe Ziel eher 3 % oder mehr. Banken achten bei älteren Darlehensnehmern ebenfalls darauf, dass das Darlehen bis zu einem bestimmten Alter weitgehend zurückgezahlt ist; welche Grenze gilt, entscheidet das jeweilige Institut.
Umgekehrt gilt: Eine sehr hohe Tilgung bindet Geld, das als Reserve fehlt. Wer den Notgroschen aufbraucht, um schneller zu tilgen, riskiert bei einer ungeplanten Ausgabe einen teuren Ratenkredit – das wäre ein schlechter Tausch.
Bei heutigen Zinsen führt 1 % zu sehr langen Laufzeiten und hoher Restschuld. Viele Banken verlangen eine höhere Mindesttilgung; die Höhe legt jedes Institut selbst fest.
Nur, wenn ein Tilgungssatzwechsel im Vertrag vereinbart ist. Ohne Vereinbarung bleibt die Tilgung bis zum Ende der Zinsbindung gleich.
Sie senkt die Restschuld sofort und damit alle künftigen Zinsen. Bei gleichbleibender Rate verkürzt sich die Laufzeit.
Die Tabelle rechnet mit einem gleichbleibenden Zins über die gesamte Laufzeit. In der Praxis gilt nach jeder Zinsbindung ein neuer Zins.
