Kurz gesagt: Für Selbstständige ist eine Baufinanzierung genauso möglich wie für Angestellte, die Prüfung ist aber aufwendiger. Banken schauen auf das nachhaltige Einkommen: in der Regel den Durchschnitt der Gewinne aus mehreren Jahren, abzüglich Steuern, Kranken- und Pflegeversicherung und Altersvorsorge.
Häufig erwarten Banken, dass die Selbstständigkeit seit mindestens zwei bis drei Jahren besteht. Jüngere Unternehmen sind nicht ausgeschlossen, brauchen aber meist mehr Eigenkapital oder einen Mitantragsteller mit festem Einkommen.
Wie Banken Ihr Einkommen ermitteln
Ausgangspunkt ist der Gewinn laut Jahresabschluss oder Einnahmenüberschussrechnung. Davon zieht die Bank Einkommensteuer, Kranken- und Pflegeversicherung und Beiträge zur Altersvorsorge ab. Weil Gewinne schwanken, bilden viele Institute einen Durchschnitt über mehrere Jahre. Ein besonders gutes Einzeljahr wird so geglättet; ein Einbruch im letzten Jahr kann dagegen schwer wiegen, wenn er nicht erklärbar ist.
Für den Checker heißt das: Tragen Sie als Haushaltsnetto nicht das beste Jahr ein, sondern den Durchschnitt nach Steuern und Vorsorge, geteilt durch zwölf.
Typische Unterlagen
- Einkommensteuerbescheide der letzten zwei bis drei Jahre
- Jahresabschlüsse oder Einnahmenüberschussrechnungen derselben Jahre
- Aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA) mit Summen- und Saldenliste
- Nachweise über Kranken- und Pflegeversicherung sowie Altersvorsorge
- Bei Gesellschaften: Gesellschaftervertrag und Gehaltsnachweise der Geschäftsführung
Eine vollständige Übersicht, gefiltert nach Erwerbsstatus, finden Sie in der Unterlagen-Checkliste.
Die Haushaltsrechnung realistisch aufstellen
Als Selbstständige tragen Sie Ausgaben selbst, die bei Angestellten der Arbeitgeber teilweise übernimmt. Private Krankenversicherung und Altersvorsorge sind oft höhere Posten als erwartet. Geben Sie diese im Checker entweder über ein entsprechend niedrigeres Netto oder als eigene Lebenshaltungskosten an. Ein ausreichender Puffer ist bei schwankendem Einkommen besonders wichtig; viele Selbstständige planen deshalb eine größere Reserve als die 3 Monatsausgaben des ImmoAdv-Modells.
Was die Chancen verbessert
- Steuerliche Gestaltung im Blick behalten: Ein bewusst niedrig gehaltener Gewinn senkt Steuern, aber auch das anrechenbare Einkommen.
- Rücklagen für Steuernachzahlungen getrennt vom Eigenkapital halten.
- Eine kurze Erläuterung zu Ausreißern in einzelnen Jahren vorbereiten.
- Gegebenenfalls eine längere Zinsbindung wählen, um die Rate planbar zu halten.
Für Angestellte in der Probezeit oder mit befristetem Vertrag gelten andere Prüfpunkte; sie sind auf der Seite Finanzierung nach Erwerbsstatus beschrieben.
Häufige Fragen
Wie lange muss ich selbstständig sein?
Häufig werden zwei bis drei Jahre erwartet, damit Jahresabschlüsse vorliegen. Feste Vorgaben gibt es nicht; jedes Institut entscheidet selbst.
Welches Einkommen zählt bei Selbstständigen?
In der Regel der durchschnittliche Gewinn mehrerer Jahre nach Steuern, Kranken- und Pflegeversicherung und Altersvorsorge.
Reicht eine aktuelle BWA ohne Steuerbescheid?
Meist nicht allein. Die BWA zeigt die aktuelle Entwicklung, Banken wollen zusätzlich abgeschlossene Jahre sehen.
Grenzen dieser Rechnung
Die Beschreibung ist allgemein. Rechtsform, Branche und Gewinnermittlung können die Prüfung stark beeinflussen. ImmoAdv bietet keine Steuerberatung.
