Kurz gesagt: Bei 4,2 % Sollzins und 2 % anfänglicher Tilgung beträgt die Rate für 400.000 € rund 2.067 € im Monat. Bei einem Prozentpunkt weniger Zins sind es etwa 1.733 €, bei einem Prozentpunkt mehr etwa 2.400 €.
Die Formel ist einfach: Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12. Diese Rate bleibt über die gesamte Zinsbindung gleich – innen verschiebt sich aber jeden Monat das Verhältnis von Zins und Tilgung.
| Sollzins | Tilgung 1 % | Tilgung 2 % | Tilgung 3 % | Restschuld nach 10 J. (2 %) | Laufzeit (2 %) |
|---|---|---|---|---|---|
| 3,2 % | 1.400 € | 1.733 € | 2.067 € | 305.865 € | 30 Jahre |
| 3,7 % | 1.567 € | 1.900 € | 2.233 € | 303.371 € | 29 Jahre |
| 4,2 % | 1.733 € | 2.067 € | 2.400 € | 300.791 € | 27 Jahre |
| 4,7 % | 1.900 € | 2.233 € | 2.567 € | 298.123 € | 26 Jahre |
| 5,2 % | 2.067 € | 2.400 € | 2.733 € | 295.363 € | 25 Jahre |
Lesebeispiel: Bei 4,2 % und 2 % Tilgung zahlen Sie 2.067 € im Monat. Nach zehn Jahren sind noch rund 300.000 € offen; bei gleichem Zins wären Sie nach etwa 27 Jahren schuldenfrei.
Ein Annuitätendarlehen hat eine gleichbleibende Monatsrate. Im ersten Monat besteht sie bei 400.000 € und 4,2 % zu rund 1.400 € aus Zinsen und nur zu rund 667 € aus Tilgung. Weil die Restschuld mit jeder Rate sinkt, wird der Zinsanteil kleiner und der Tilgungsanteil größer. Deshalb geht die Entschuldung am Anfang langsam und gegen Ende immer schneller.
Die „anfängliche Tilgung“ heißt so, weil sie sich nur auf das erste Jahr bezieht. Danach steigt der tatsächliche Tilgungsbetrag automatisch – obwohl die Rate gleich bleibt.
Die Rate ist nur für die Zinsbindung festgeschrieben, typischerweise 10 oder 15 Jahre. Danach wird für die Restschuld ein neuer Zins vereinbart – bei derselben Bank oder einer anderen. Liegt der neue Zins höher, steigt bei gleicher Tilgung auch die Rate. Für 300.000 € Restschuld macht ein Prozentpunkt rund 250 € im Monat aus.
Bei Zinsbindungen über zehn Jahre haben Sie ein gesetzliches Kündigungsrecht: Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung können Sie mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB).
Eine niedrigere Tilgung senkt die Rate sofort, verlängert aber die Laufzeit und erhöht die Zinskosten deutlich. Mit 1 % Tilgung wären bei 400.000 € nach zehn Jahren noch rund 350.000 € offen. Wirksamer sind meist ein geringeres Darlehen durch mehr Eigenkapital oder bessere Konditionen. Wie viel Rate zu Ihrem Haushalt passt, zeigt der Checker oben; die Grundregeln stehen im Ratgeber Wie hoch darf die Kreditrate sein?.
Mit 2 % Tilgung rund 1.667 € im Monat. Mit 3 % Tilgung entsprechend 333 € mehr.
Bei 4,2 % Sollzins und 2 % anfänglicher Tilgung etwa 27 Jahre, wenn der Zins über die gesamte Laufzeit gleich bliebe. Mit 3 % Tilgung sind es rund 21 Jahre.
Nein, beim Annuitätendarlehen bleibt sie gleich. Ausnahme: Sie haben einen Tilgungssatzwechsel vereinbart und nutzen ihn, oder Sie leisten Sondertilgungen und vereinbaren danach eine neue Rate.
Die Tabelle geht von gleichbleibendem Zins über die gesamte Laufzeit aus. Effektivzins, Bereitstellungszinsen und Gebühren sind nicht enthalten.
