Begriffe kurz erklärt
Kaufnebenkosten Kaufnebenkosten Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler. Sie kommen zum Kaufpreis dazu und werden von Banken selten mitfinanziert.Annuität Annuität Gleichbleibende Monatsrate aus Zins und Tilgung. Weil die Restschuld sinkt, wird der Zinsanteil kleiner und der Tilgungsanteil größer.Tilgung Tilgung Der Teil der Rate, der das Darlehen verringert – also Vermögen, das Sie aufbauen.Cashflow Cashflow Was nach Miete, Kosten und Rate monatlich übrig bleibt (vor Steuern). Negativ heißt: Sie zahlen zu.DSCR DSCR Debt Service Coverage Ratio: Wie oft die Mieteinnahmen nach Kosten die Rate decken. Über 1,0 trägt sich die Rate aus der Miete.LTV LTV Loan to Value: Darlehen im Verhältnis zum Kaufpreis oder Beleihungswert. Je niedriger, desto günstiger meist der Zins.AfA AfA Absetzung für Abnutzung: jährliche Abschreibung des Gebäudeanteils (z. B. 2 % bei Baujahr 1925–2022), mindert die Steuer.BelWertV BelWertV Beleihungswertermittlungsverordnung: Regeln, nach denen Pfandbriefbanken einen vorsichtigen, dauerhaften Wert der Immobilie ermitteln.Notgroschen Notgroschen Rücklage für Leerstand, Reparaturen oder Nachzahlungen. Üblich sind mehrere Monatsraten.Spekulationsfrist Spekulationsfrist Verkaufen Sie eine vermietete Immobilie nach mehr als zehn Jahren, ist der Gewinn steuerfrei (§ 23 EStG).Abteilung II Abteilung II Teil des Grundbuchs für Lasten und Beschränkungen wie Wegerecht, Nießbrauch, Wohnrecht oder Vorkaufsrecht. Einträge dort können den Wert und die Beleihung mindern.Anschaffungsnaher Aufwand Anschaffungsnaher Aufwand Instandsetzungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf, die netto 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen, sind nicht sofort abziehbar, sondern erhöhen die AfA-Basis (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).Anschlussfinanzierung Anschlussfinanzierung Neue Vereinbarung für die Restschuld, wenn die Zinsbindung endet – bei der bisherigen Bank (Prolongation) oder bei einer anderen (Umschuldung).Auflassungsvormerkung Auflassungsvormerkung Eintrag im Grundbuch, der den Anspruch des Käufers auf Übertragung des Eigentums sichert, bis die Umschreibung erfolgt ist.Beleihungsauslauf Beleihungsauslauf Darlehen im Verhältnis zum Beleihungswert. Er beeinflusst Zinsaufschläge und ob eine Bank ohne zusätzliche Sicherheiten finanziert.Beleihungswert Beleihungswert Vorsichtig ermittelter, dauerhaft erzielbarer Wert einer Immobilie aus Sicht der Bank; meist unter dem Kaufpreis.Bereitstellungszins Bereitstellungszins Gebühr, die eine Bank verlangen kann, wenn ein zugesagtes Darlehen nach einer bereitstellungsfreien Zeit noch nicht abgerufen ist.Disagio Disagio Abschlag bei der Auszahlung des Darlehens gegen einen niedrigeren Sollzins; wirtschaftlich eine Zinsvorauszahlung.Effektivzins Effektivzins Jahreszins einschließlich bestimmter Kosten des Darlehens (Preisangabenverordnung). Er macht Angebote vergleichbar.Erhaltungsrücklage Erhaltungsrücklage Rücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft für Reparaturen am Gemeinschaftseigentum; früher Instandhaltungsrücklage genannt.Ertragswert Ertragswert Wert einer Immobilie aus den nachhaltig erzielbaren Erträgen, abgeleitet mit Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer (ImmoWertV).Forward-Darlehen Forward-Darlehen Anschlussfinanzierung, deren Zins schon Monate oder Jahre vor Ende der Zinsbindung festgelegt wird – meist gegen einen Zinsaufschlag.Grunderwerbsteuer Grunderwerbsteuer Steuer auf den Kauf einer Immobilie. Der Satz hängt vom Bundesland ab und liegt zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.Grundschuld Grundschuld Grundpfandrecht in Abteilung III des Grundbuchs, mit dem die Bank das Darlehen absichert.Hausgeld Hausgeld Monatliche Zahlung des Wohnungseigentümers an die Gemeinschaft; enthält umlagefähige Betriebskosten, Verwaltung und die Erhaltungsrücklage.Indexmiete Indexmiete Miete, die an den Verbraucherpreisindex gekoppelt ist. Eine Anpassung ist höchstens einmal jährlich möglich (§ 557b BGB).Kappungsgrenze Kappungsgrenze Bei Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete darf die Miete in drei Jahren um höchstens 20 % steigen, in ausgewiesenen Gebieten um 15 % (§ 558 BGB).Kaufpreisfaktor Kaufpreisfaktor Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Ein Faktor von 25 entspricht einer Bruttomietrendite von 4 %.Liegenschaftszins Liegenschaftszins Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Immobilien im Durchschnitt marktüblich verzinst wird; Grundlage des Ertragswerts (§ 21 ImmoWertV).Mietpreisbremse Mietpreisbremse In ausgewiesenen Gebieten darf die Miete bei Neuvermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, mit Ausnahmen (§ 556d BGB).Restnutzungsdauer Restnutzungsdauer Zahl der Jahre, in denen ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann.Restschuld Restschuld Darlehensbetrag, der zu einem Zeitpunkt – meist am Ende der Zinsbindung – noch offen ist.Sollzins Sollzins Vereinbarter Zinssatz des Darlehens ohne Nebenkosten; Grundlage für die Berechnung der Zinsen.Sondertilgung Sondertilgung Zusätzliche Rückzahlung außerhalb der regulären Rate. Viele Verträge erlauben sie bis zu einem vereinbarten Prozentsatz pro Jahr.Staffelmiete Staffelmiete Im Mietvertrag festgelegte Mieterhöhungen zu bestimmten Zeitpunkten; zwischen zwei Staffeln muss mindestens ein Jahr liegen (§ 557a BGB).Teilungserklärung Teilungserklärung Urkunde, die eine Immobilie in Sonder- und Gemeinschaftseigentum aufteilt und die Miteigentumsanteile festlegt.Vorfälligkeitsentschädigung Vorfälligkeitsentschädigung Ausgleich, den die Bank verlangen kann, wenn ein Darlehen mit Zinsbindung vorzeitig zurückgezahlt wird (§ 502 BGB bzw. § 490 BGB).Zinsbindung Zinsbindung Zeitraum, für den der Sollzins fest vereinbart ist. Nach zehn Jahren ab Auszahlung kann der Darlehensnehmer mit sechs Monaten Frist kündigen (§ 489 BGB).