ImmoAdv
Cashflow vor und nach Steuern
Was eine vermietete Immobilie Monat für Monat und Jahr für Jahr wirklich kostet oder einbringt – mit AfA, Zinsen und Ihrem Grenzsteuersatz.
Finanzierung und Steuer AfA Absetzung für Abnutzung: jährliche Abschreibung des Gebäudeanteils (z. B. 2 % bei Baujahr 1925–2022), mindert die Steuer.
AfA-Sätze: 2 % (Fertigstellung 1925–2022), 2,5 % (vor 1925), 3 % (ab 2023) nach § 7 Abs. 4 EStG. Den Gebäudeanteil liefert die Kaufpreisaufteilung.
| Darlehen | 274.710,00 € |
| Monatsrate | 1.259,09 € |
| AfA pro Jahr | 5.020,65 € |
| Cashflow vor Steuern (Jahr 1, pro Monat) | -389,09 € |
| Steuerliches Ergebnis (Jahr 1) | -4.106,50 € (Verlust mindert die Steuer auf andere Einkünfte) |
| Steuererstattung (Jahr 1) | 1.724,73 € |
| Cashflow nach Steuern (Jahr 1, pro Monat) | -245,36 € |
| Vermögensaufbau durch Tilgung (Jahr 1) | 5.583,20 € |
Verlauf über 10 Jahre
| Jahr | Miete | Zinsen | AfA | Steuerl. Ergebnis | Steuereffekt | CF vor St. | CF nach St. | Restschuld |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 11.760,00 € | 9.525,85 € | 5.020,65 € | -4.106,50 € | 1.724,73 € | -4.669,05 € | -2.944,32 € | 269.126,80 € |
| 2 | 11.760,00 € | 9.327,27 € | 5.020,65 € | -3.907,92 € | 1.641,33 € | -4.669,05 € | -3.027,72 € | 263.345,03 € |
| 3 | 11.760,00 € | 9.121,63 € | 5.020,65 € | -3.702,28 € | 1.554,96 € | -4.669,05 € | -3.114,09 € | 257.357,61 € |
| 4 | 11.760,00 € | 8.908,68 € | 5.020,65 € | -3.489,33 € | 1.465,52 € | -4.669,05 € | -3.203,53 € | 251.157,24 € |
| 5 | 11.760,00 € | 8.688,15 € | 5.020,65 € | -3.268,80 € | 1.372,90 € | -4.669,05 € | -3.296,15 € | 244.736,34 € |
| 6 | 11.760,00 € | 8.459,78 € | 5.020,65 € | -3.040,43 € | 1.276,98 € | -4.669,05 € | -3.392,07 € | 238.087,07 € |
| 7 | 11.760,00 € | 8.223,29 € | 5.020,65 € | -2.803,94 € | 1.177,65 € | -4.669,05 € | -3.491,40 € | 231.201,31 € |
| 8 | 11.760,00 € | 7.978,38 € | 5.020,65 € | -2.559,03 € | 1.074,79 € | -4.669,05 € | -3.594,26 € | 224.070,63 € |
| 9 | 11.760,00 € | 7.724,76 € | 5.020,65 € | -2.305,41 € | 968,27 € | -4.669,05 € | -3.700,78 € | 216.686,35 € |
| 10 | 11.760,00 € | 7.462,13 € | 5.020,65 € | -2.042,78 € | 857,97 € | -4.669,05 € | -3.811,08 € | 209.039,43 € |
Summe 10 Jahre: Cashflow nach Steuern -33.575,40 €, Tilgung 65.670,58 €.
Nicht umlagefähige Kosten und Instandhaltung sind als Werbungskosten angesetzt (Modellannahme; tatsächlich zählen nur bezahlte Kosten). Ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Tilgung ist kein Aufwand, sondern Vermögensaufbau.
Modellrechnung ohne Gewähr. Reines technisches Analyse-, Informations- und Vorbereitungsinstrument. Keine Kreditvermittlung oder Darlehensberatung (§ 34i GewO, KWG), keine Steuerberatung (StBerG), keine Rechtsdienstleistung (RDG).